阿特拉斯
资本饥饿是整个2018年房地产业的关键词。今年，“赚钱比获得土地更重要，还钱比卖东西更重要”。
然而，随着山东省菏泽市在今年年底率先废除“限制令”，2019年的房地产市场似乎充满了变数。
住房仍然是主题。
一个城市，一个政策，开放灵活的空间
到2018年底，我国房地产调控政策大幅启动。
12月份，包括深圳、广州、珠海、菏泽在内的许多城市已经调整了监管政策，涉及第一、二、三级城市。
12月18日，山东省菏泽市房屋建设局发布文件称，一年期住房“限制令”被取消。关于取消“销售限制令”的原因，该文件强调，许多准备购买股票房的城市居民，特别是那些因棚户区改革货币化而得到补偿的居民，不能购买合适的股票房，因为他们无法办理转让。
第二天，广州市房建委发布了一份文件，放宽对商业服装物业的销售限制。根据广州市住房和城乡建设委员会关于改善广州市住房和城乡建设委员会公布的商业地产项目销售管理的意见，广州市在2017年“330”新政前将不再限制出售土地的销售对象。个人卖家取得商业地产证二年后，可以转让商业地产。。
在此之前，几家大型商业银行已经将深圳第一套房贷款的利率从高于基准的15%降至高于基准的10%。
同时，珠海区二区也降低了购房门槛，非珠海居民根据个人情况购房，已从过去连续五年需要缴纳社会保障金仅一个月、三个月、一年。
但是，值得注意的是，刚刚结束的中央经济工作会议指出，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持以房为生，不炒作的方针，按照市、市实行政策和分类指导。明确市政府的主要职责，完善住房市场体系和住房保障体系。
对此，一些业内人士指出，“住房不炒”的总体方向没有改变，而是因为城市的政策开放微调空间。会议重申“坚持住房为生，不为投机”，这意味着2019年中央放宽政策难以再现，整体稳定是主要因素；同时，会议没有重申2017年会议“保持连续性和稳定性”。对房地产市场规制政策，也强调“按市执行政策，分类指导，强化市政府的主要职责”，并开辟了道路。方舟子政策的微调空间。
随着房地产调控主体从中央政府下放到地方政府，地方政策的自主性将会增强。近期菏泽、珠海、杭州、广州等地的政策调整都体现了分类指导的政策取向。考虑到国庆节后许多地方的房地产市场持续降温，在分类城市政策的指导下，不排除将来会有更多的地方政策进行适度微调。
此外，根据证券公司的分析报告，城市政策的实施也会导致城市甚至个别城市之间的房地产市场周期错位，并且未来房地产周期很难在国家层面上大幅波动。
杠杆式涨跌之间的焦虑
大约1000亿美元的住房企业为过冬解雇工人。
当万科大喊“现场直播”时，整个行业正在转向。
从年初到年初，各地的人都力图扩大规模，开始裁员和冬季裁员计划，然后到年底降价，促进债务偿还的准备，到2018年，几乎每个人的房地产都是一堆存货，没有多少现金，坏账。还有很多债务要偿还。
因此，裁员剧似乎开始于2018年8月，但实际上它开始于6月，甚至一些公司在4月份开始内部对话。亿万的房地产企业是第一个感受到一线市场变化的。当项目退化率低于60%时，这些企业有着非常强烈的焦虑感。
停止招聘、精简营销团队和减少土地投资和发展部门的员工是该行业常见的裁员。亿园、万科、富丽、华夏幸福、泰和集团、徐汇控股、新成控股等上千亿美元的房地产企业几乎都在不同程度上采取行动，差别在于小规模的裁员或“非辞职”的王子之一。
“缩小开工面积，调整考核指标，提高销售回报率”通常是住宅企业裁员、优化人员结构的具体策略，但无论是缩小三四线城市扩张的步伐，还是改变营销方式，其背后的逻辑都是重组人员，减少开支，缩小扩张阵地，生存。
兰德咨询公司总裁宋延庆曾对记者说：“在房地产企业所有者的眼里，有一种指标可以衡量营销系统的绩效，即人员的平均销售额（指房地产开发系统人员撤离后的平均销售额），或者人员与人员的比率，每个住房企业的人均销售指标是不同的，这个指标是裁员的衡量标准。例如，如果你想保持人均销售额800万元，那么人力资源部会起草一份全面的计划，然后调整生产线人员。
据《证券日报》报道，自2015年以来，中型房企和龙头房企都在加速扩张，营销人员和土地开发部门也在不断壮大。那时，土地投资部门的人们为了花钱，常年寻找土地。大部分资金来自外部融资。杠杆带来的扩张欲望使这些住房企业突然变得大胆，高房价层层出不穷。但从2018年年中开始，相反，这些住房公司采取主动减少土地收购，切断土地持有基金，并削减外出寻找土地的人。
除了土地开发投资者，市场营销人员是房地产公司裁员的重灾区。近年来，房屋企业之间的并购重组、土地收购或合作、合作的趋势越来越密切，同时带来了人员结构过剩，尤其是营销队伍与两家公司营销队伍相匹配的现象。因此，在市场低迷时期，“业绩不佳”的人员居于领导地位，无论是高级管理人员还是普通项目营销人员，几乎都出局了。很难逃脱。
裁员始于行业焦虑。
“公司目前拥有可观的资源，我们可以舒适地生活一段时间，但是市场竞争是残酷无情的，逆水而行，前进而后退。如果我们不改变，我们就不会遭受改变的痛苦。当水无情地流逝，我们甚至可能没有痛苦的机会。”这是销售规模达1000亿元的房地产公司的焦虑，也是整个行业的焦虑。
开发商的规模梦想正在迅速成长
30家住房公司将进入“1000亿军团”
销售增长放缓，“1000亿军团”的增长速度没有放缓。
据怡居二瑞统计，今年前11个月，25家住宅企业已售出1000多亿元。这比以往任何一年都要多。如果考虑其他业绩较好的企业，到今年年底，将近30家住房企业进入“千亿军团”。到2015年，只有7家住房企业实现了1000亿元的销售规模。在短短的三年里，“1000亿军团”已经增加了两倍。
“千亿军团”的持续扩张与近年来市场蛋糕的增量扩张有关。2010年，我国商品房销售总额达1万亿元，到2017年达到13万亿元，7年增长13倍。
2010年，万科率先进入“1000亿汇聚音乐系”。在那之前，万科花了几十年没有实现“1000亿梦想”。然而，近年来，中型住宅企业在短短三年内就跨越了“1000亿门槛”。
在2010年的扩张周期中，经过适度宽松的货币政策和连续降息，一些住房企业开始进行国有化战略布局，因为它们拥有大量的土地储备和国有化的品牌影响，这些住房企业纷纷进入资本市场。房地产业的杠杆率指数一直在上升。具有杠杆作用的房地产业就像翅膀。
膀胱，快速起飞。
从100亿元到1000亿元，中梁、金茂、中南、阳光城等新兴房地产企业的销售额几乎每年都保持高速增长。土地红利和人口红利给这些住房企业提供了晋升到“千亿军团”的机会，而扩张的武器是高杠杆和高周转率，所有这些都导致了高增长。
但在“1000亿军团”扩张的背后，是去杠杆化带来的行业痛苦。几千亿的住房企业“纷纷裁员、裁员、裁员，过冬”，市场环境发生了变化，产业发展的逻辑也在悄然变化。
新城控股公司高级副总裁欧阳杰表示，直到高寡头化阶段，即前8大住宅企业的市场份额超过70%，市场才会稳定，传统住宅企业的上限才会真正到来。但是要进入这个阶段需要八到十年的时间。
目前，大型住宅企业依靠平衡的国家布局，稳定的征地节奏，能够承受寒潮到来时市场的变化。如果中型房地产企业的发展基础不稳定，就会面临倒闭的命运。如果我们无法生存，这些企业将无法在未来8到10年内吃掉增量市场蛋糕。
更多的房地产企业应该认为，在经历了“几千亿规模”的房地产时代，规模扩张不再是房地产企业采取行动的唯一指南。随着产业上限的到来，扩张速度和发展质量之间的矛盾和不平衡，面对产业调整，扩张计划将成为致命的武器。如果财务状况良好，仍然有发展创新业务、寻找红海蓝海市场的空间，那么企业就该采取行动了。
如何做一个“百年老店”要求房地产企业此时做出选择，为未来在股市中寻找业务布局，或许是下一代房地产的实力。
“钱袋”系得很紧，很难松开。
房地产上市公司利用各种融资工具融资
“资本饥饿”是2018年整个房地产业的一个关键词。
在降低杠杆率的趋势下，房地产业的“钱袋”收紧了一年多，融资渠道收紧，住宅企业的外部输血渠道被阻塞，“房东没有多余的食物”缺钱的困境似乎没有效果。全年进步很大。
业内人士描述了2018年房地产企业资本链的情况。房地产开发商来到“更新换代”的重要节点，“取钱比取地重要，还款比销售更重要”。
据同才研究所的监测数据，《证券日报》记者了解到，2018年前11个月，40家典型住房企业的融资总额达到6050亿元，融资成本持续上升。一些房地产公司的高管告诉《证券日报》，今年年初设定的一些土地购买目标可能为1000亿元，但最终他们花费的目标投资不到一半。然而，计划全年偿还的债务增加了，因为必须减少债务，优化金融结构，以便获得更高的评级和获得新的资金。
过去一年来，许多负责融资的高管都承受着巨大的压力，这主要体现在许多原有的融资工具已经不能使用，导致融资创新和经营水平发生了许多调整，以适应市场的变化。
“几乎所有的融资工具都已经使用，但它们没有达到预期。”上述房屋管理人士说，今年是融资环境最差的一年，而且成本上升很快。现在，融资成本已经从过去的8%左右上升到10%以上，甚至一些住房企业也达到了13%。这是对利润的严重侵蚀。
过去几天，现代房地产公司发行的1.5亿美元的优先债券，融资成本高达15.5%，据说为今年亚洲公共债券的发行设定了新的息票利率。另一位业内人士告诉记者，一些表外融资成本高达18%，这是许多住房企业不得不做出的选择。
近年来，房地产企业纷纷进入资本市场，房地产业杠杆化指数不断上升。房地产业界人士清楚地认识到，房地产实际上是金融的一个分支，其实质不是由现金流驱动的。例如，一块土地的三分之一的土地补贴是自有资金，而其余的三分之二实际上是分配资金。总的来说，杠杆与杠杆的比率可以是1:6和1:9。
但今年，杠杆率最高的房地产公司在融资方面不再“聪明”。组织机构消息人士告诉记者，一些资产负债率超过90%的迅速扩张的房地产企业已被列入黑名单，由于风险太大，大多数金融机构不会向它们放贷。
然而，根据益汉智库的监测，在2018年，由于行业融资环境的紧缩以及新资本管理条例对非标准融资的限制，住房企业没有遭遇到融资规模的下滑。据统计，2018年房地产行业信用债券融资规模达到535.71亿元，比去年同期增长49.9%，但2016年发行规模仍仅为1033.2亿元的一半。与2017年相比，住房企业信用债务融资总体边际改善。
总体而言，企业债券和中期票据仍然是住房企业证券融资的主要力量。随着资产证券化的发展或未来金融产品的进一步创新，住房企业的融资渠道有望更加多元化。
住宅企业多元化经营布局
努力做到“活得好，活得长”
“活下去”，当万科在内部喊出这句话时，房地产行业正面临着销售规模的高峰，行业进入了大规模洗牌时期。
当然，万科的“生存”一词并不意味着领先的住房企业已经面临眼前的危机，但正如余亮所说，“生存”是思考如何生活得好和长时间的。而国内领先的住宅企业也有同样的认识，多元化发展已成为他们的必然选择。
事实上，住宅企业转型的方向已经基本确定。有两个主要方向。一个是围绕房地产的服务业，如社区消费、物业服务、房地产金融，另一个是“工业地产”，如物流地产、养老地产、旅游地产等。前者是基于证券化房地产开发后的服务市场，后者是房地产领域的一条新产品线。目前的盈利模式主要是租赁和销售。先后经历了各种业务探索时期，国内领先的住宅企业基本确定了自己的战略定位，成立了相应的业务部门开始发展。
《天丰证券研究报告》指出，长租房、特色城镇、联合办公等30强住宅企业对空间产品的参与度一直很高。西南证券还预计，到2019年，诸如长期租赁公寓、物流房地产、旅游房地产、房地产服务、Reits等新业务将爆发。
当然，也有一些强大的领先的住房企业，他们的天线延伸得更远。
例如，在12月于比归园召开的管理会议上，该集团董事会主席杨国强（音译）发表了演讲，其中关于机器人的发言占总数的三分之一。杨国强说：“我们应该成为高科技企业，未来是科技创新和转型的时代，是引领产业的时代。”
2018年初，徐佳音提出了“新恒大”的战略，形成以“民生”和“地产”为基础，以文化旅游和养生为翅膀，以高新技术产业为主导发展战略的“两翼”和“龙头”的产业结构。
今年4月，恒大与中国科学院进行了全面合作。恒大计划在未来10年投资1000亿元，共同拓展生命科学、航天、人工智能、新能源等重点领域。6月，恒大宣布拥有美国新能源汽车公司法拉第未来（Faraday.），并正式进入电动汽车市场。
然而，需要指出的是，虽然国内领先的住宅企业正面临着产业上限，在开放自身商业生态系统的改善工作中，转型是一项长期的工作，但大多数还处于探索阶段，能否成功取决于它们各自的资源整合能力和m.市场变化。
准确把握。
从开发商到经营者的角色转变是许多住宅企业转型过程中的一个必要阶段。这就要求企业要有战略规划、人才储备、资金投入、项目积累等，不能一蹴而就。业内人士指出，特别是那些从事科技、文化等与房地产关联性较小的企业，住房企业仍然面临着巨大的挑战。
房屋租赁价格是由供求关系决定的。
长期资本是产业发展的助推器
住房租赁市场始于多年前，但无论是分散式公寓还是集中式公寓，它大多徘徊在股票型住房市场，股票型住房市场是由经纪人和初创公司投资和经营的。2017年以来，我国住宅租赁市场格局发生了巨大的变化。全国知名的住房企业已开始以自给自足的方式规划长期租赁公寓，并大量投资于新的住房市场。
2018年，真正想从事长租房业务的开发商开始推销他们的产品，在资金的帮助下，市场发生了巨大的变化。当2018年毕业旺季到来时，北京的租金上涨，从那时起，长期租房市场出现了许多问题。有爆裂和甲醛问题。然而，无论出现什么问题，住宅租赁市场从长远来看仍然是蓝海业务。
任志强认为，长期租房的消费者已经从过去最富有的人变成了在城市生活和工作但没有城市户口的2.8亿人。这种巨大的需求可能为长期租赁市场带来10年或8年的高增长过程。不过，他也强调，长期租房市场的“好日子”很大程度上受到政策的影响。一旦户籍制度发生变化，长期租金市场也会发生变化。
至于长租房收据是否会促进租金增长，根据中国联邦基金总经理何亮宇的说法，天童园的房租从7000元被解雇到10000元以上，这确实存在，但这是一个孤立的案例，不是一个大样本事件。如果市场长期足够大，价格必须由供求双方决定。
重要的是，长期、低成本资金的参与支持了该市场的健康发展，这有利于整个行业的发展。如果一些资本融资成本高，行业盈利模式不明确，资本无法实现预期收益，也会加剧矛盾。
事实上，资本介入长期租金市场的方式有很多。何亮宇说：“目前，主要有四种类型：第一种是直接投资股票；第二种是购买资产，并将重资产作为所有者或REITs投资者出租出去；第三种是从Rubik的立方体借入ABS，用自己的系统和Rubik的信用进行扩张安排；第四种是自由地租用ABS。自由地，它是由蛋壳制成的。核心不是房租的收入。”权利与证券化，而是房租消费贷款证券化。
无论以何种方式介入，资本进入后最关心的问题是效率，即提高租金率、缩短空置期、尽快盈利，这也是住宅租赁市场最难突破的问题。然而，从长远来看，由于市场需求的存在，这个行业很可能会产生高市场价值的企业。
值得一提的是，从我国城市住房租赁市场和个人收入的发展来看，北京50%的收入用于出租，但是大多数城市只能用20%的收入租到好的房子，所以这个市场仍然存在。就主要经营者而言，从全球范围来看，发达国家的大量租赁住房供应仍处于制度化阶段，制度化是一个方向。
加快房地产企业拆分上市
借贷资本市场“圈马”
今年年底，随着徐汇的永胜生活在登陆港证券交易所，2018年底赴香港上市的房地产企业的浪潮暂时结束。
在此之前，雅盛服务、碧桂园生活服务、新城悦悦、嘉载地产等2018家公司均在香港证券交易所完成首次公开募股（IPO），直接使香港证券交易所的房地产公司数量翻了一番。一年之内，前四年的“工作量”就完成了。
目前，我国城市化进程仍在继续，住宅竣工面积不断增加，为房地产业的发展开辟了广阔的空间。特别是股份制住宅和旧住宅区，为物业管理行业提供了巨大的市场。据经纪公司估计，没有物业管理的股票房面积为105亿平方米。据估计，到2020年，全国物业管理面积将达到235亿平方米，全国基本物业管理市场将达到1.2万亿元。
分散的国内房地产市场也为具有金融优势的房地产上市公司提供了良好的竞争机会。例如，贾兆业地产在招股说明书中说，分置地产公司可以建立自己独立的上市公司身份，并拥有独立的融资平台，可以通过资本市场直接为股权或债务融资，帮助地产行业加速扩张，提高财务绩效。
显然，在良好的背景下，在“大产业、小龙头”的竞争格局下，房地产上市公司可以通过并购重组，依靠资本实力进一步扩大规模。上市意味着这些地产公司已经进入了一个新的发展阶段，并将为其持续高速增长注入新的动力。
中国指数研究所发布的《2018年中国100强物业服务企业研究报告》也指出，在资本市场的帮助下，物业服务企业往往更加注重高质量发展，加大技术创新，有效提高经营效率，提高经济效益。nge服务模式，进一步提高品牌效益，吸引高端人才，进而为业主提供更好的服务。
事实上，随着中国房地产市场逐步从增量市场进入股票市场，房地产业也从过去的快速增长期转变为成熟期。从发达经济体的经验来看，房地产业将不可避免地经历从增量市场导向向股票市场导向的转变。发展并经营控股资产是房地产企业实现可持续经营的必然选择。物业管理服务将成为住宅企业新的重要增长点之一。
据悉，2012年，100家顶级物业管理服务公司约占全国管理建筑面积的15.7%，达到38亿平方米。到2017年底，全国100家顶级物业管理服务公司的管理建筑面积达到73亿平方米，占全国管理建筑面积的22.7%。
随着房地产上市公司数量的增加，市场一体化的进程将进一步加快，尤其是龙头企业，其市场份额有望迅速增加。
此外，根据Frost的说法
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（责任编辑： HN666）
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